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　　下半年销售逐步回归理性。2021 年6 月，30 城新房销面积同比增速-1.80%，环比增速0.57%，我们年初对销售的判断为前高后低，下半年销售热度回落逐渐回归平稳。分一二三线城市来看，同比方面，6 月单月一、二、三线成交面积同比增长分别为24.86%/4.31%/-26.12%，环比方面，一、二、三线增速分别为35.33%/-1.05%/-16.66%，一线城市二季度以来首次反弹回温，二线城市二季度处于稳定水平，相比之下，三线城市热度下降。

　　销售降温带来去化周期小幅增加，但仍处于四年来低水平。截至2021 年6 月，十大城市的存销比为8.18，较上月+0.02，处于在2017年以来的较低水平。分线来看，一、二线城市存销比分别为7.82、8.40，分别较上月+0.07、-0.01，一线城市去化周期显著低于二线城市，在信贷政策收缩和各城不断升级限购政策等背景下，市场后续大概率出现降温趋势，存销比反弹。

　　首批土地集中出让收官，城市热度分化。截至6 月30 日，全国共22城首批集中供地全部收官，土地平均溢价率为13.35%，较2020 年全年年平均水平+1.81pct，热点城市地块竞争激烈程度并未下降，冷门城市交易依旧平淡。重庆、深圳、厦门、合肥、杭州和宁波6 城平均溢价率超25%，分别高达43.8%/30.9%/29.4%/27.7%/25.7%/25%，长春、青岛市场则较为冷淡，平均溢价率分别为3.3%/1.9%。

　　两城开启第二批集中供地，土拍热度分化依旧。6 月10 日，厦门成为首个开启第二批土拍的城市，6 月17 日，长春紧随其后。两城二批次集中供地热度分化明显，厦门热度依旧，长春再次遇冷。两城比较，长春第二批集中供地溢价率仅为0.4%，厦门23.62%。

　　LPR 连续14 期持平，一二线部分城市房贷利率持续上涨。6 月21日全国银行间同业拆借中心公布，1 年期LPR 为3.85%，5 年期以上LPR为4.65%，连续14 期持平。深圳、广州、苏州、绍兴、杭州等地出现利率上涨情况，其中，广州今年连续多次上调首套房平均利率，5 月为5.35%，较1 月+45bp，苏州6 月首套房贷平均利率为5.7%，较上月+65bp。

　　投资建议：政策方面已形成完整闭环，从土地端、房企以及银行三个维度对房地产市场的稳定进行监测和调控，长效机制的不断完善推进有利于行业平稳健康发展大环境的形成，有利于板块估值修复；物业管理行业全面迎来黄金时代，万亿级市场空间助飞跃，行业进入基本面与政策面共振的阶段。目前行业正处于快速扩张阶段，科技赋能加速行业发展，高业绩指引和企业品牌力为估值提升创造想象空间。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A、保利地产、新城控股；优质物业管理公司：碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、永生生活服务、招商积余、新大正；经纪服务行业标的我爱我家。

　　风险提示：行业面临经济及行业下行压力的风险，销售超预期下行的风险，政策调控不确定性的风险。

（文章来源：中国银河证券）

文章来源：中国银河证券

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