布谷医生

　　《洞析楼市》2021年上半年，北京共有近47万平方米的新增写字楼项目投放市场，这其中包括位于亚奥的北投投资大厦，位于中央商务区的泰康集团大厦、位于东二环的北京泓晟国际中心以位于及丽泽金融商务区的金唐西联大厦、平安幸福中心等。至二季度，北京整体市场空置率环比上升0.3个百分点达17.5%。

　　*新增供应推动市场成交持续活跃，竞争压力致使租金水平继续下调*

　　新增供应的入市为企业选址提供了更多选择，上半年，北京全市净吸纳量高达34.5万平方米，其中，受中央商务区和东二环新增供应持续放量的影响，核心商圈依旧成为众多企业的青睐区域，上半年净吸纳量占全市净吸纳量的52%，达18万平方米，为自2018年一季度以来单季最高值，至此，五大核心商圈空置率环比下降0.6个百分点至10%。同时，大量的新增供应加剧了项目的同质化竞争和去化压力，降低租金则依旧成为业主们吸引租户的主要方式。

　　受此影响，北京全市和五大核心商圈市场租金分别继续环比下降2.5%和2.2%至每月每平方米人民币326元(人民币。下同)和378.2元。

　　*新兴商圈备受市场关注，知名互联网、律所、保险类企业继续活跃*

　　龙湖北京丽泽天街二季度的正式运营和年底地铁14号线的全线通车预示著丽泽金融商务区周边基础设施已逐步完善，区域内写字楼市场的发展势头将持续向好。同时，较低的市场租金和高空置率致使丽泽金融商务区上半年净吸纳量高达8.8万平方米，位居各商圈之首。如嘉实基金新租汇亚大厦约7000平方米的办公面积。成交方面来看，互联网企业、保险类、律所类、会计师事务所类企业本季度继续活跃，这几大行业成交面积共占所有行业总成交面积的50%以上。

　　*下半年，北京写字楼市场将继续迎来供应高峰*

　　下半年，北京写字楼市场将继续迎来约90万平方米的新增供应，预计，大量的新增供应或将继续拉高北京整体市场空置率，且平均租金水平或将继续面临下行压力。而五大核心商圈由于未来供应仅占下半年总新增供应量的36%，仅为32.5万平方米，加之当中包括多年来没有新增供应的中关村和燕莎商圈的高品质项目。预计受市场青睐度高的影响，下半年五大核心商圈受新增供应影响或将有限，市场租金和空置率表现将更为平稳。

　　*上半年北京大宗交易投资市场持续活跃，同比上涨67.9%*

　　截止2021年上半年，北京投资市场共录得大宗交易23宗，交易额约人民币295.8亿元，同比上涨9.4%。无论是交易单数还是交易总额都刷新了的近五年来北京投资市场的大宗物业交易记录。

　　*二季度内资成交活跃，写字楼物业仍为绝对的交易主力*

　　疫情之下，虽然国内外投资者一直都对北京投资市场的可售项目保持著较高的关注度，但大宗物业交易在项目考察、交易双方谈判方式、交易决策时长等方面都受到了不同程度的影响，尤其是较为谨慎的外资买家交易周期明显变长。二季度完成的10笔交易中仅有一笔来自外资买家，使得上半年内资交易额占比上升至88.3%。

　　从交易类型来看，本季度成交的物业中写字楼、零售、酒店均有分布，其中写字楼仍是成交的主力，占比为88%。核心商圈的优质办公物业仍是投资者重点关注的对象，但因近年来核心商圈写字楼供应紧缺和租金高企，行业聚集性较好的产业园办公物业也越来越受到企业租赁和投资者的关注。本季度，位于上地中关村软件园内的钻石大厦被安狮基金以8.5亿元收购，项目增值潜力明显，也是安狮基金在北京购置的第一个项目。

　　*「科技创新中心」定位持续推进中关村、上地、望京等区域的大宗物业交易需求*

　　根据北京「十四五」规划，「十四五」期间将加快建设国际科技创新中心，未来北京将吸引愈来愈多的高科技互联网企业入驻，而作为北京高科技互联网企业的集聚地的中关村、上地、望京等区域仍是企业入驻的首选。本季度成交的写字楼物业中，钻石大厦、卷石天地大厦、中关村集成电路设计园中创芯中心5号和10号楼均来自这些区域。预计未来，凭借良好的行业聚集性以及写字楼物业价值稳定的增长性，这些区域将持续受到国内外投资者的关注。

　　《戴德梁行北中国区研究部主管魏东》

（文章来源：经济通中国站）

文章来源：经济通中国站

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