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3月30日，地产板块再掀涨停潮，天保基建14天11板，中交地产6天5板，信达地产7天5板，海泰发展5连板，板块内近30股涨停。地产链中的建材、家居用品等行业板块也被带动，纷纷大幅上涨。

消息面上，多部门近期密集表态，房地产政策在纠偏，释放维稳信号。

从二级市场表现来看，中交地产、信达地产这些二线国企房地产企业是资金炒作主要对象。国泰君安认为，当前环境对二线国企迎来重大的历史发展机遇。在过去融资落后的二线国企，将迎来历史性机遇，得以大幅度扩充企业报表，叠加当前市场的低迷，不仅迎来高速发展，还能够换来逆周期成长。

房地产政策不断回暖

房地产股的这波持续上涨，与近期房地产出现了一些“松绑”迹象有关，3月以来房地产市场回暖迹象增多。

自从2022年开年以来，房地产政策端回温明显。房贷利率的下降成为主旋律，目前，广州、杭州、苏州等热门城市下调房贷利率和首付比例，甚至3月1日郑州打响放松“认房又认贷”第一枪。

据统计目前上海、天津等有十余个城市均出现了首套房贷利率低于5%。

部分城市也加快住房按揭贷审批速度，北京部分银行最快可以半天之内审批、一周之内放贷。

3月16日，高层会议表态明确了应对行业风险的重要性。会议后，各部门迅速响应。银保监会表示，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目。天风证券认为，从地产实际景气度出发，后续地产仍有望迎利好政策。

3月29日，针对市场有关“深圳二手房参考价将上调3%-5%”传言，深圳市住建局回应表示，会适时做出相应调整，并于近期公布，上调参考价也意味着可贷款比例变高。

近期土拍市场规则渐趋“友好”，市场出现暖意。东莞近期出让的地块门槛明显下调，有地块还取消了无偿配建安居房的要求，甚至取消新房销售限价。

数据显示，3月以来房地产市场回暖迹象增多，这在一定程度上体现了近期房地产信贷投放恢复及多地加大“因城施策”力度的效果，但完全企稳尚需时日。

机构怎么看

海通证券指出，房地产板块近期利好频出，板块已经连续大幅上涨，短期不宜盲目追高，耐心等待调整后再逢低布局，整个地产板块及相关产业链在今年政策的呵护下有望走出独立的行情。

中信证券认为，2022年3月将是市场的底部，二季度起商品房销售同比降幅将开始收窄。现在看来，政策手段足以推动基本面见底反弹，而信用风险之下政策介入的意愿也达到了最高点。我们认为，2022年3-4月是继续超配地产蓝筹的重要时间。

开源证券表示，持续看好2022年地产板块配置机会，政策面持续改善，低效产能继续出清，行业格局显著改善。优质企业具备长期估值提升基础。

财信证券认为，稳增长政策将持续加码，各部委大概率进一步出台配套政策。目前部分城市已陆续出台支持性政策，尤其哈尔滨对限售政策的废止可能成为新的风向标，房地产交易有望逐渐恢复正常化，预计地产将迎来利好。

东兴证券认为，中央对地产调控的态度有了较为明显的转变。在当前政策基调与鼓励方向都较为明确的情况下，需求端政策的支持有望更为精准与密集，金融机构对供需两端的支持力度也有望进一步加强，更多城市限购限贷限售的放松和房贷利率的进一步下行都值得期待。

东北证券表示，政策放松持续加码，房地产行业beta向上趋势不变，稳健绿档房企加速集中，投融资方面占优的头部绿档房企优势显现，同时，伴随现阶段预售监管、信贷调节力度加强，民营房企流动性改善机遇增加，估值性价比凸显，配置可适度下沉至腰部弹性标的。

华泰证券认为，政策、房贷、企业三重利好有望强化房地产板块估值修复空间。政策方面，政策调整频率和力度逐步加强，逐步从低能级城市向高能级城市推进，后续是否推出房企端纾困政策值得关注；房贷方面，3月房贷利率出现2019年来最大月度降幅；企业方面，多家上市房企积极回购公司债券。

二线国企地产企迎来历史机遇

国泰君安谢皓宇称，即便我们预计房地产去金融化在2024年结束，但房地产的金融属性仍然占据重要地位，对于金融属性首次超过实物量贡献的2012年，2024年后土地仍然高度资本化，宏观信用的抓手也仍然是土地。

过去10年，民企企业的融资能力和融资意愿均比央国企更强，而当前基于风险因素，使得规模与融资能力的正相关已经不再适用于当下，反而在稳增长稳信用的背景下，企业性质成为钱去向的核心要素。

在过去融资落后的二线国企，将迎来历史性机遇，得以大幅度扩充企业报表，叠加当前市场的低迷，不仅迎来高速发展，还能够换来逆周期成长。

过去10年，激励机制差异的原因，使得优秀人才在更多的向民企集中，而在当下，部分人才将被迫重新回到人才市场，并进入到央国企中。考虑到头部央国企队伍相对完备，因此，在边际变化上，二线国企将有充裕的空间扩充自己的队伍，将迎来绝好的机会进行队伍完善。

谢皓宇认为，与一般周期股不同，二线国企房地产企业将包含成长型机会。推荐央国企中的保利地产、招商蛇口、万科A、中国海外发展、华润置地、中国金茂、绿城中国、中海物业、华润万象服务等；优质民企中的金地集团、滨江集团、金科股份、中南建设、融创中国、融创服务、旭辉控股集团、碧桂园、龙湖集团、宝龙商业，受益我爱我家、招商积余、碧桂园服务。

以下为实控人为国资委的房地产企业：

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